Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern sind ein wachsender Markt in der Schweiz. Dank des Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) können Hauseigentümer den Solarstrom direkt an ihre Mieter verkaufen und so die Wirtschaftlichkeit der Anlage deutlich steigern. Doch die Planung einer Solaranlage auf einem Mehrfamilienhaus ist komplexer als auf einem Einfamilienhaus. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige zu Planung, Kosten, ZEV und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Was ist der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV)?
Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) ist ein seit 2018 gesetzlich geregeltes Modell, das es Eigentümern von Mehrfamilienhäusern ermöglicht, den auf dem Dach produzierten Solarstrom an die Mieter im selben Gebäude zu verkaufen. Ohne ZEV würde der nicht selbst verbrauchte Strom ins Netz eingespeist und der Eigentümer erhielte lediglich die relativ niedrige Einspeisevergütung. Mit dem ZEV wird der Solarstrom im Gebäude verteilt und kann zu einem Preis verkauft werden, der für beide Seiten vorteilhaft ist.
Der ZEV funktioniert folgendermassen: Der Eigentümer installiert die Solaranlage und schliesst die Mieter in den ZEV ein. Die Stromverteilung im Gebäude wird über intelligente Zähler gemessen, die den Verbrauch jeder Wohneinheit erfassen. Der Solarstrom wird nach einem definierten Verteilschlüssel auf die Teilnehmer aufgeteilt. Nicht verbrauchter Strom wird ins Netz eingespeist, und bei Bedarf wird zusätzlicher Netzstrom bezogen.
Der Preis, den der Eigentümer den Mietern für den Solarstrom berechnen kann, darf maximal dem Tarif des lokalen Energieversorgers entsprechen. In der Praxis wird der Solarstrom oft etwas günstiger als der Netztarif angeboten, was den Mietern einen Anreiz gibt, den ZEV-Vertrag zu akzeptieren, und gleichzeitig dem Eigentümer eine deutlich höhere Vergütung als die Einspeisevergütung sichert.
Gesetzlicher Rahmen
Der ZEV ist in der Energieverordnung (EnV) geregelt. Der Eigentümer wird zum Stromverteiler innerhalb des Gebäudes und übernimmt die Abrechnung gegenüber den Mietern. Die Teilnahme am ZEV ist für Mieter freiwillig bei bestehenden Mietverhältnissen, kann aber in neuen Mietverträgen als Voraussetzung aufgenommen werden.
Vorteile einer Solaranlage auf dem Mehrfamilienhaus
Hoher Eigenverbrauch durch mehrere Parteien
Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten hat ein diversifiziertes Verbrauchsprofil. Während in einer Wohnung gerade nicht gekocht wird, läuft in einer anderen die Waschmaschine. Durch diese Diversifizierung ist der Gesamteigenverbrauch des Gebäudes deutlich höher als bei einem einzelnen Haushalt. Typischerweise erreichen Mehrfamilienhäuser mit ZEV Eigenverbrauchsanteile von 40-60% ohne Speicher und 60-80% mit Speicher.
Zusätzliche Einnahmequelle für Eigentümer
Der Verkauf von Solarstrom an Mieter generiert eine regelmässige Einnahmequelle. Bei einem Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten und einer 30-kWp-Anlage können die jährlichen Einnahmen aus dem Stromverkauf an die Mieter CHF 3'000-5'000 betragen, zusätzlich zur Einspeisevergütung für den überschüssigen Strom. Über die Lebensdauer der Anlage summiert sich dies zu einem erheblichen Betrag.
Attraktivität für Mieter
Günstigerer, lokal produzierter Solarstrom ist ein Argument bei der Mietersuche. Immer mehr Mieter legen Wert auf nachhaltiges Wohnen und sind bereit, einen grünen Mietvertrag mit ZEV-Klausel zu akzeptieren. Die Solaranlage kann auch dazu beitragen, dass ein Mehrfamilienhaus das Minergie-Label oder andere Nachhaltigkeitszertifizierungen erhält.
Kosten und Wirtschaftlichkeit
Die Kosten einer Solaranlage für ein Mehrfamilienhaus hängen von der Grösse der Anlage, der Dachbeschaffenheit und dem Aufwand für die ZEV-Installation ab. Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit sechs bis zehn Wohneinheiten ist eine Anlage von 20 bis 40 kWp sinnvoll. Die Kosten für eine 30-kWp-Anlage liegen bei rund CHF 50'000 bis CHF 65'000 inklusive der ZEV-Infrastruktur mit intelligenten Zählern und Abrechnungssoftware.
Zusätzlich zu den Kosten der Solaranlage fallen Kosten für die ZEV-Infrastruktur an. Intelligente Stromzähler für jede Wohneinheit kosten je nach System CHF 300 bis CHF 800 pro Zähler. Die Abrechnungssoftware und der laufende Service kosten rund CHF 500 bis CHF 1'500 pro Jahr. Diese Kosten werden jedoch durch die höheren Einnahmen aus dem Stromverkauf an die Mieter mehr als kompensiert.
Die Amortisationsdauer einer Solaranlage mit ZEV liegt typischerweise bei 8-12 Jahren. Die Rendite hängt stark vom Eigenverbrauchsanteil und dem Stromtarif ab, der den Mietern berechnet wird. Bei optimaler Konfiguration sind Renditen von 5-8% pro Jahr realistisch.
Planung und Installation
Die Planung einer Solaranlage für ein Mehrfamilienhaus erfordert mehr Aufwand als bei einem Einfamilienhaus. Neben der technischen Auslegung der Anlage müssen das Zählkonzept, die Abrechnungsmodalitäten und die rechtlichen Vereinbarungen mit den Mietern geklärt werden. Ein erfahrener Installateur, der Erfahrung mit ZEV-Projekten hat, ist hier besonders wichtig.
Die technische Planung umfasst die Analyse der verfügbaren Dachfläche, die Dimensionierung der Anlage unter Berücksichtigung des Gesamtverbrauchs aller Wohneinheiten, die Wahl des Zählkonzepts und die Integration der intelligenten Stromzähler. Die Statiküberprüfung des Daches ist bei Mehrfamilienhäusern besonders wichtig, da die Dachkonstruktion möglicherweise nicht für die Zusatzlast ausgelegt ist.
Die rechtliche Seite umfasst die Erstellung des ZEV-Reglements, die Information und Einbindung der Mieter, die Anpassung der Mietverträge und die Anmeldung des ZEV beim lokalen Energieversorger. Es empfiehlt sich, einen Anwalt mit Erfahrung im Miet- und Energierecht beizuziehen, um alle rechtlichen Aspekte korrekt zu regeln.
Solaranlage für Ihr Mehrfamilienhaus?
Lassen Sie sich unverbindlich beraten und erfahren Sie, wie sich eine Solaranlage mit ZEV auf Ihrem MFH rechnet.
Jetzt Offerte anfordern →Abrechnungsmodelle und Software
Für die Abrechnung des Solarstroms an die Mieter gibt es verschiedene Modelle und Softwarelösungen. Die einfachste Variante ist eine pauschale Abrechnung, bei der alle Mieter denselben Anteil am Solarstrom erhalten. Gerechter ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung, bei der jeder Mieter entsprechend seines tatsächlichen Verbrauchs abgerechnet wird. Hierfür sind intelligente Stromzähler erforderlich, die den Verbrauch in Echtzeit erfassen.
Verschiedene Anbieter bieten spezialisierte ZEV-Abrechnungslösungen an, die den gesamten Prozess automatisieren. Diese Systeme erfassen den Verbrauch aller Teilnehmer, berechnen die Stromkosten und erstellen automatische Abrechnungen. Die Kosten für solche Systeme liegen bei CHF 500 bis CHF 1'500 pro Jahr, abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten und dem Funktionsumfang.
Rechtliche Aspekte und Mietrecht
Die Einführung eines ZEV in einem bestehenden Mehrfamilienhaus erfordert die Zustimmung der Mieter, sofern sie nicht bereits in den Mietverträgen geregelt ist. Bestehende Mieter können nicht gezwungen werden, am ZEV teilzunehmen. Sie haben das Recht, weiterhin ihren Strom direkt vom lokalen Energieversorger zu beziehen. In der Praxis nehmen die meisten Mieter jedoch am ZEV teil, da sie von günstigerem Strom profitieren.
Bei neuen Mietverhältnissen kann der ZEV als Vertragsbestandteil aufgenommen werden. Der Mietvertrag sollte die Konditionen für den Solarstrom klar regeln, einschliesslich des maximalen Preises, der Abrechnungsmodalitäten und der Kündigungsregelungen. Es empfiehlt sich, einen Anwalt für die Formulierung der ZEV-Klauseln beizuziehen.
Auch steuerliche Aspekte sind zu beachten. Die Einnahmen aus dem Stromverkauf an die Mieter sind für den Eigentümer steuerpflichtiges Einkommen. Gleichzeitig können die Kosten der Solaranlage als werterhaltende Investition steuerlich abgesetzt werden. Die steuerliche Behandlung kann je nach Kanton variieren, eine Abklärung mit dem Steuerberater ist empfehlenswert.
Batteriespeicher im Mehrfamilienhaus
Ein Batteriespeicher kann den Eigenverbrauchsanteil im Mehrfamilienhaus weiter steigern. Da die abendlichen Verbrauchsspitzen der Mieter oft nach dem Sonnenhöchststand auftreten, kann ein Speicher den tagsüber erzeugten Strom für den Abend vorhalten. Bei einem MFH mit zehn Wohneinheiten ist ein Speicher von 20-40 kWh sinnvoll, der je nach Grösse CHF 15'000-30'000 kostet.
Die Wirtschaftlichkeit eines Speichers hängt von der Differenz zwischen Eigenverbrauchswert und Einspeisevergütung ab. Je grösser diese Differenz, desto rentabler ist der Speicher. Bei den aktuellen Preisen und Tarifen amortisiert sich ein Speicher im MFH typischerweise in 12-16 Jahren. Mit weiter steigenden Strompreisen und sinkenden Speicherpreisen verbessert sich die Wirtschaftlichkeit kontinuierlich.
Fazit: Solaranlagen auf MFH sind rentabel und zukunftsweisend
Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern sind dank des ZEV-Modells wirtschaftlich attraktiv und bieten sowohl für Eigentümer als auch für Mieter Vorteile. Die höhere Komplexität bei Planung und Abrechnung wird durch den höheren Eigenverbrauch und die zusätzlichen Einnahmen mehr als kompensiert. Mit einem erfahrenen Installateur und einer guten Planung ist ein Solar-MFH-Projekt eine lohnende Investition in die Zukunft.